不上班开民宿，这事靠谱吗？
更新于：2018-11-04 10:18:40 阅读：797
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作者：林安（来自豆瓣）
来源：https://www.douban.com/note/682400723/
自Airbnb这类共享经济模式进入中国以来，民宿行业就在中国发展得如火如荼。
辞去工作，在风景优美、节奏悠闲的城市开一家民宿，结识从世界各地远道而来的陌生人，成了许多人的情怀与梦想。
在云南泸沽湖里格半岛的民宿里吃喝（图片来自阿池）
然而，行业火热的背后是越来越激烈的市场竞争。
据相关数据统计，我国目前民宿总数高达42658家，越来越多嗅到商业机会的资本开始入驻民宿行业，个人经营民宿的准入门槛和竞争压力也在与日俱增。
那么在今天，不上班开一家民宿，还是靠谱的选择吗？
前阵子，我找四位开民宿的年轻人聊了聊，他们中有的人花了几年时间筹备自己的第一家民宿，有的已全职经营7家民宿一年多时间，还有的只是拿民宿当作一项爱好或副业经营着。
就让我们从他们的切身经历来看：“不上班开民宿，这事靠谱吗？”
哪些人在开民宿？
根据《浅谈短期民宿房东的构成以及民宿的市场》这篇文章中的数据显示，中国目前的民宿房东构成中，个人兼职房东的数量占47.6%，其余占比均为多人合伙或公司经营模式。
图片来自《浅谈短期民宿房东的构成以及民宿的市场》
此次交流的四位民宿房东，也几乎都是自主创业和自由职业者，先来看看他们的简单介绍。
看完介绍可以发现，除了厦门房东雷雷和上海房东鹤是独立经营民宿外，其他两位均属于小团队运营模式。
开民宿这件听上去十分美好的事情，背后藏着诸多琐碎。从寻找房源、装修到营销、运营、日常沟通，每一个环节都需要不间断地投入精力。
而他们之所以能坚持下来，除了民宿带来的经济收入外，更多还是出于对空间与建筑设计的兴趣和喜爱。
最初因为研究自己家的家装设计，开始对建筑设计感兴趣的阿池，在看了很多建筑设计类书籍后，对日本建筑大师安藤忠雄的清水混凝土建筑深深着迷，诞生了在国内自己做一幢有设计感建筑的想法。
杭州良渚文化艺术中心 安藤忠雄设计 阿池拍摄
于是他以温州为起点，辐射江浙沪开始寻址做民宿，期间跑遍了江浙沪所有知名的建筑大师做的建筑参观学习。
上海保利大剧院 安藤忠雄设计 阿池拍摄
而鹤大学读的就是设计类专业，大学毕业后她租的第一间带院落的房子，就按照自己喜欢的风格做了大量改造。
鹤改造的第一间民宿
虽然后来这间房子因房东的违约而不能再住下去，但爱上空间改造的她，很快又开了两家新的民宿。
鹤亲自改造的另外两家民宿
擅长在一个小型空间内实现复合功能的使用，最大化节约成本的她，亲自改造的两间民宿很快就在Airbnb有一定知名度，平时也会有一些室内设计的工作找到她。
重庆房东Sandy和厦门房东雷雷，也都从小就有布置房间的爱好，在正式开始运营民宿前，均有一定室内布置和空间改造的经验。
雷雷在厦门的民宿
Sandy在重庆的民宿
可见，目前开民宿的大部分个体，都属于创业或自由职业状态。而他们决定开一家民宿的初衷，也多与兴趣爱好有关。
租房做民宿，如何找到靠谱房源？
开民宿，第一步也最重要的一步是找到靠谱房源。
目前中国82%的民宿房东，运营的都是租来的房子（数据来源：《浅谈短期民宿房东的构成以及民宿的市场》）。对他们来说，找到一个好的房源意味着一切。
雷雷目前在厦门运营的7家民宿中，有5家是通过中介租到的。“因为好房源都在中介手中，而找到好房子就意味着成功了一半。”
雷雷七家民宿中的一间
雷雷对好房子的定义是：地段好，交通生活便利，采光好，房屋格局正，不需要进行硬装投资（降低成本）。
同样独立运营着两家民宿的鹤，大学毕业后就开始了无缝创业，最初决定开民宿是为了补贴花艺工作室的成本。
由于喜欢大自然，她在民宿房源的选择上也有自己的硬性要求：要么带独立的院子，要么有光照充足的阳台。
鹤在她的民宿中
在中介的帮助下，她先后拿下了两家符合要求的房源，均处在上海靠近市中心的繁华地段，一间带独立院落，一间不带院子但通往公共花园。
“现在有中介专门做Airbnb的房源，民宿圈内的人都认识。可以租来做Airbnb的房子，一般都是一房东给二房东签了十几年，二房东再拿来再对外出租的。”
鹤的民宿之一
随着这几年民宿行业的火热，中介圈似乎也细分出了一块专门做民宿租房的业务。但在厦门有七套民宿的雷雷却告诉我，她目前手里盈利最好的两套民宿，都是和房东直签的房子。
由于厦门目前的大部分民宿都是无证经营，这使得大部分民宿经营者多少有些提心吊胆。
因此雷雷非常注意和房东的见面沟通。如果对房子有整改也会提前告诉房东，并询问房东对做民宿的看法。基本上好沟通的房东，都知道房子是用来做民宿的，只不过不明说。
而将民宿选址在浙江的阿池则幸运很多：目前在国内，浙江省对民宿的政策相对来说最开放、支持力度也最大。
在浙江境内，只要手续齐全、符合政策要求的民宿，一般都能顺利的批出营业执照。这大概也是为什么浙江的民宿数量，能位居全国第二的原因之一。
图片来自《中商产业研究院》
但总体来说，近年国内的各项旅游政策均有鼓励特色民宿发展的倾向，预计未来3-5年内民宿政策也将持续利好。
开民宿赚钱吗？
这可能是大部分想开民宿的人，最关心的话题。
每个人开民宿的目的不尽相同，每座城市的民宿政策、入住率也不尽相同，这个问题没有一个标准答案。
但从目前网络的大部分报道和我此次了解的情况来看：开民宿赚钱的性价比并不高。
这里性价比的高低和城市的房价成反比，和城市的旅游热门程度成正比。
这一点从我国各城市客栈民宿数量的排名，就可以总结出规律。
图片来自《中商产业研究院》
前十名分别为：北京、丽江、厦门、大理、嘉兴、秦皇岛、成都、舟山、杭州、日照。基本集中在东南沿海和西南旅游发达地区。
在非一线热门旅游城市，充足的客源保证了入住率，不高的租房成本也有利于盈利。
但在未能上榜的上海开民宿，成本就非常高。鹤在Airbnb上一直是超赞房东（但前阵子被一名住客恶意打一星差评后，失去了超赞房东的标签，且投诉无门），每月的入住率基本能达到20天以上。即便如此，她开的两家民宿净利润也很低。
“在上海走情怀爱好路线的民宿中，运营得很好的一套房的月均利润在3000-4000元。”鹤说，想靠民宿赚钱，就只能走量，商业化运营。
鹤的两家民宿均在上海繁华地段、50平左右的老房子，除去前期民宿装修的费用，每个月仅房租、水电煤和室内软装的损耗更换，每间房就要花去一万多。
鹤的其中一间民宿位于法租界网红街道上
“和我在民宿上投入的精力和受过的气比起来，做民宿几乎不赚钱。”鹤说，她期间曾无数次想过放弃。
之所以能坚持下来，一方面还是因为房子自己喜欢，开民宿是变相拥有它的一种方式；另一方面因为民宿也能帮自己的花艺工作引流。她举办的花艺培训课程，几乎每期都有一位学员是民宿客人。
而在厦门和重庆这类房租没那么高、常年游客密集的城市开民宿，情况就好很多。
雷雷目前在厦门运营的7套民宿，平均盈利空间在50%-70%，基本都是在1-3个月之后开始盈利。
可能因为她的房子都在景区范围，客群定位也精准，装修风格符合需求，基本没有经历过新房的冷淡期，都是直接上线就收到预定，1个月开始盈利这种是赶上上线就是节假日比如春节，价格基本是平时的三倍起。
Sandy在重庆运营的民宿情况和雷雷相似，今年4月初，她和两个朋友共同投资了三间民宿，由于房子本身的硬件不错，又都在热门景区附近，赶上五一黄金周前上线的房子，刚上线就被订满。
总体来看，此次采访的几位房东（除了民宿还未开始营业的阿池），由于并未在房屋原本的构造上做过多改造，节省了很多装修成本。
他们的民宿前期投入主要都花在租金上，平均每间房一个季度的租金在1万-3万之间，第1-3个月内可实现盈利。
但要说赚钱，远还有比开民宿更省心的赚钱方式。毕竟深更半夜房子出问题、被客人叫醒，和遇到奇葩客人、投诉无门的事情，说起来谁都没少经历。
“想开民宿，抗压能力和应变能力一定要好。”这是鹤在独自运营两家民宿一段时间后，总结出的经验。
现在开民宿，还靠谱吗？
从Airbnb进入中国以来，目前国内大多数城市的民宿，已经进入井喷式发展阶段。考察了多年民宿行业的阿池认为，现在江浙沪一带的民宿已经进入了瓶颈期，基本上有山有水的地方就一定有民宿。
作为新入行的后来者，他自认再扎堆往山里走前景有限。
一是准入门槛较前几年已经高了很多（以莫干山为例，单幢农民房的房子已经从刚开始的几万块30年，到现在的百万级别30年的租金）。
莫干山一家民宿的院景 阿池拍摄
二是竞品同质化严重，大家你学我、我学你，除了行业领先的那几家耳熟能详的大IP民宿，其他民宿着实过着水深火热的日子。
这也是他把目光投向了市场还相对空白的海岛民宿的原因（需要坐船才能上岛的海岛，不是那种海边民宿）。
浙江的海岛众多，夏季的游客数量可观，但是岛上大多数还是渔家乐和酒店为主，高端民宿相对较少。经过多次考察，他们最终选择了嵊山岛——一座属于舟山但离上海也很近的中国最东边的小岛。
前往东极岛的路上 阿池拍摄
而作为此次采访对象中，唯一一个全职独立运营民宿的雷雷，一路走来也有很多深刻体会。
她觉得一个人不能只是看到别人开民宿赚钱，就去开民宿，而是要有一个兴趣点去支撑自己做这件事情。
“很多人可能觉得我现在轻轻松松不用上班就有还不错的收入，但其实这其中的艰辛只有我自己知道。”雷雷说，从一开始，民宿的所有事情都是自己一个人在做。
装灯、组装家具、刷墙刷漆、贴墙纸这些事都亲力亲为，为了争取时间上线，每天工作到半夜。
为了争取每一个客人的好评，时刻都要控制自己的情绪。有时遇到奇葩客人，房租拿不到还换来差评。或者临时空调出问题、马桶下水道堵塞等，每一个环节的疏忽都可能造成运营不顺，导致所有投入功亏一篑。
“如果不是出于热爱，每一个问题都可能让你退缩放弃。”雷雷说。
虽然开民宿会遇到种种问题，但至少民宿可以让她不用朝九晚五地上班，也能保障收入。
“做民宿其实只是由我爱好布置房间的一个小兴趣开始的，但由于我全心全意的投入，让它有一个还算可以的回报。这让我更加坚信，以后的人生要花时间去做自己喜欢的事情，而不是别人期待你做的事情，热爱的力量是无穷的。”雷雷说。
所以，不上班开民宿，这事靠谱吗？
鹤的答案是：“只要拥有合格的商人头脑，不怕突然政策一变，全盘皆输就行。”
雷雷的答案是：“抛开民宿不合法的层面来说，我觉得靠不靠谱看的是人，而不是这件事。”
阿池的答案是：“民宿并不是一个暴利行业，细水长流是这个行业的性格，也符合好的建筑所谓的‘建成之日，只是一座建筑的开始’这一说法。”
那么，看完这篇文章后，你的答案又是什么呢？
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